Родени в България

Договор за наем на жилище в Германия
Oт: Женя Димитрова
Права и задължения при сключване на договор за наем на жилище според немското законодателство.
Нормативната уредба се намира във втората книга от Германския граждански законник (Bürgerliches Gesetzbuch, съкратено: BGB, или тук ГГЗ) и в частност §§ 535 - 580 ГГЗ. Според § 535 ГГЗ с договора за наем наемодателят се задължава да предостави на наемателя определената вещ за даден срок, като тя трябва да бъде в такова състояние, което отговаря на ползуването, за което е наета. Наемателят от своя страна се задължава да плаща на наемодателя определената в договора цена. Ако в момента на предаването дадената вещ има такива недостатъци, които пречат на нейното използване според договора, или ако по време на договора се появят такива недостатъци, то наемателят не е длъжен да плаща наем за периода, в който дадената вещ е неизползваема. Сключването на договор за наем на жилище е специално регулирано в §§ 549- 577 ГГЗ. Обикновено договорът за наем на жилище в Германия съдържа следните атрибути:
Стойност на наема или така нареченото \"Kaltmiete\". В него е включена само цената на жилището без допълнителните разходи.
Допълнителни разходи за комунални услуги (Nebenkosten – отопление, ток, вода, такса отпадък и др.) - те, заедно с наема, образуват крайната цена (\"Warmmiete\")( Трябва да се отбележи, че разходите за ток, вода и отопление се договарят, не винаги са включени в цената. бел.: Даниела Узунова )
Парична гаранция (Kaution) – обикновено, но не законно регламентирано, паричната гаранция е удвоеният наем без допълнителните разходи, т.е. ако така нареченото \"Kaltmiete\" e 500 евро, гаранцията, която трябва да се заплати първоначално, ще бъде 1000 евро. Максималната сума, която може да поиска наемодателят, е три наема. Тези пари се дават на наемодателя при сключване на договора. След изтичане на договора наемодателят е задължен да върне паричната гаранция на наемателя в пълната и стойност в случай, че жилището се предаде в точно същото състояние, в което е наето.
Козметичен ремонт (Schönheitsreparaturen) - Това са ремонти за отстраняване на щети, възникнали при ежедневната употреба на жилището според договора, като например пребоядисването на стени. Обикновено в договора е регламентирано през какъв период от време наемателят е задължен да извършва козметични ремонти.
Срок на договора (Dauer) - Договорите за наем на жилище могат да бъдат сключени за определен период от време или безсрочно.
Срок за разтрогване на договора (Kündigungsfrist) - Разтрогването на договора трябва да бъде в писмена форма. Стандартният срок за разтрогването на договора е минимум 3 месеца (§ 573c ГГЗ). При продължителност на договора повече от 5 или 8 години срокът се удължава съответно с по още 3 месеца. Наемодателят може да прекрати договора само ако има основателна причина. Такава има, когато o наемателят не изпълнява своите задължения по договора o наемодателят иска да използва жилището за себе си или свои роднини и др.
Спазване на определен ред в жилищната сграда (Hausordnung) - В договора обикновено има и включени клаузи, които определят взаимоотношенията между отделните наематели, както и използването на общите помещения.
Посещение на жилището от наемодателя - Наемодателят има право да посети даденото от него под наем жилище при предварително предупреждение и уговорен ден и час.
Смяна на наемодателя - Ако даденото под наем жилище бъде купено от трето лице, то това лице заема мястото на досегашния наемодател и има същите права и задължения към наемателя.
Преотдаване под наем
Наемателят от своя страна може сам да отдаде наетото от него жилище под наем (§§ 540, 553 ГГЗ). В този случай наемателят се превръща с наемодател на новия наемател. Такива договори обикновено се сключват, когато първият наемател иска да даде част от наетото от него жилище под наем или когато при временно отсъствие не желае да оставя жилището празно. Задълженията му към наемодателя остават непроменени. Много често чрез клаузи в договора бива изключено правото на наемателя да преотдава жилището под наем. Според § 553 ГГЗ обаче такива клаузи са невалидни, освен ако наемателят няма основателна причина на откаже (§ 553 I 2 ГГЗ).
Писмена форма на договора
Писмената форма не е задължителна при сключването на договори за наем на жилища. Ако обаче договор, който важи за повече от една година, не е сключен писмено, се счита за безсрочен - § 550 ГГЗ.
Авторката на тази статия е студент по право в четвърти курс в университет Лудвиг Максимилиян Мюнхен и стажант в Правна кантора Русков и Колеги.

Много често при кандидатстване по обява за жилище в някое от големите населени места ще ви се случи да получите отказ, защото площа на жилището уж била недостатъчна за броя членове на вашето семейство. Най-често този аргумент се използва от посредника (Makler) като елегантен намек, че просто сте нежелани, защото сте емигранти, или защото сте с малки деца, или и двете.
Истината е, че федералните провинции си имат нормативни актове, които действително определят някаква минимална площ, която трябва да бъде осигурена на всеки един от живущите, но тя съвсем не е толкова голяма, че да бъде непосилно за новопристигнало семейство с деца да вземе апартамент на приличен наем (т.е. с не много голяма квадратура).
Ето няколко такива правилника за информация:
http://www.landesrecht.hamburg.de/jportal/portal/page/bshaprod.psml?showdoccase=1&doc.id=jlr-WoPflGHArahmen&doc.part=X&doc.origin=bs&st=lr\" rel=\"external\">Hamburgisches Wohnraumschutzgesetz, § 7 Belegung (за Хамбург)
http://www.stadtentwicklung.berlin.de/service/gesetzestexte/de/download/bauen/woaufg_16.10.2001.pdf\" rel=\"external\">Wohnungsaufsichtsgesetz - WoAufG Bln, § 7 Belegung (за Берлин)
https://recht.nrw.de/lmi/owa/br_bes_text?anw_nr=2&gld_nr=2&ugl_nr=237&bes_id=26926&aufgehoben=N&menu=1&sg=0#det305966\" rel=\"external\">Wohnungsaufsichtsgesetz, § 9 Überbelegung (за Nordrhein-Westfalen)
За да не ви правят на маймуни е добре да сте подготвени със съответните цифри или просто ако сте с деца да не ги обявявате при огледа на жилището. След като успеете да го наемете се нанасяте с децата (стига все пак да не нарушавате изискването за минимална площ на човек за вашия район) и никой не може да ви пипне.

Моля, който е запознат да помага.
Става дума за договор за пренаемане, по който наш наемодател е настоящ работодател на съпруга ми. От 1 декември се прекратява трудовият договор, но от тогава работодателят настоява да освободим и наетото от него жилище. Интересувам се дали имам право аз и семейството ми да останем в жилището?
Имаме договор за пренаемане, в който пише, че е безсрочен, плащаме си всеки месец наема, нямаме намерена друга квартира и сме с дете. Нямаме и никакво писмено предизвестие от негова страна.
Интересува ме законът какво предвижда в подобни случаи? Ако има право да ни изгони от квартирата, а до тогава нямаме друга, на улицата ли оставаме? В договора няма клауза, че квартирата трябва да се освободи, след като работникът вече не работи за наемодателя ни.

Цитат на: ptpetrova date=1445276333\" data-ipsquote-contentapp=\"forums\" data-ipsquote-contenttype=\"forums\" data-ipsquote-contentid=\"38\" data-ipsquote-contentclass=\"forums_Topic

Моля, който е запознат да помага.
Става дума за договор за пренаемане, по който наш наемодател е настоящ работодател на съпруга ми. От 1 декември се прекратява трудовият договор, но от тогава работодателят настоява да освободим и наетото от него жилище. Интересувам се дали имам право аз и семейството ми да останем в жилището?
Имаме договор за пренаемане, в който пише, че е безсрочен, плащаме си всеки месец наема, нямаме намерена друга квартира и сме с дете. Нямаме и никакво писмено предизвестие от негова страна.
Интересува ме законът какво предвижда в подобни случаи? Ако има право да ни изгони от квартирата, а до тогава нямаме друга, на улицата ли оставаме? В договора няма клауза, че квартирата трябва да се освободи, след като работникът вече не работи за наемодателя ни.

Много неприятна за коментиране тема. Непланираната смяна на жилище винаги е свързана с проблеми. За щастие немското законодателство определено е направено в подкрепа на наемателя и неговите права са много силно защитени.
Преди да продължим с коментарите е добре да се уточни за какъв тип пренаемане (Untermiete) на жилище става въпрос. Най-общо нещата се свеждат до следните три ситуации:
  •  договорът за пренаемане е безсрочен (unbefristet) и основният наемател преодстъпва цялото жилище и не използва част от него
  •  договорът за пренаемане е безсрочен (unbefristet), като основният наемател преодстъпва само част от жилището и продължава да използва друга част от него.
  •  договорът за пренаемане е за точно определен период (befristet)
Предполагам, че в твоя случай става въпрос за първия вариант, но все пак моля за уточнение.
До скоро ...

За първия вариант става на въпрос. Наемодателите твърдят обаче, че договорът ни бил фалшив.

Цитат на: ptpetrova date=1445345516\" data-ipsquote-contentapp=\"forums\" data-ipsquote-contenttype=\"forums\" data-ipsquote-contentid=\"38\" data-ipsquote-contentclass=\"forums_Topic

За първия вариант става на въпрос. Наемодателите твърдят обаче, че договорът ни бил фалшив.

Значи имаме варианта некоректен и в същото време не много запознат с правилата работодател/наемодател. Щом става въпрос за първия вариант, тогава от жилището могат да ви изгонят много трудно, дори и да ви пуснат предизвестие. Тази история с невалидния договор ми прилича повече на истерия от негова страна.
Ето така стоят нещата:

• при вашия вариант на пренаемане на жилището (дадено ви е цялото жилище) основният наемател (Hauptmieter), който вие го е преотстъпил не се ползва с никакви привилегии по отношение на периода на предизвестие. Важи общото за цяла Германия правило от 3 месеца предизвестие, като предизвестието влиза в сила от даден месец, ако е дадено до 3-то число на месеца. Ако е пуснато след това, трите месеца започват да се броят от следващия месец
• в немското законодателство правата на наемателя са много силно защитени и вариантите да ви извадят от това жилище са или вие сами да решите да си тръгнете или да направите тежко престъпление. Факт е, че дори и няколко месеца да не плащате наем, пак не е толкова лесно да ви изгонят
• в никакъв случай не плащайте нищо повече на ръка и не подписвайте никакви документи, преди да сте се консултирали с някой за тяхното естество.
• на всяко получено писмо от наемодателя трябва незабавно да се връщат писмени мотивирани възражения. Такива отговори е най-добре да се подготвят от професионалисти - адвокати или консултанти.

Без правна помощ в така възникналата ситуация трудно можете да се оправите.
Ето какво може да се направи:

• ако сте записани в местната организация за защита на наемателите (Mieterbund) срещу годишната такса от около 30-40 евро получавате от тях правна помощ. Предполагам, че не сте записани но споменавам този вариант само за информация. Това е най-евтиния вариант, но консултантите там не са кой знае какви специалисти. В интерес на истината обаче и вашият случай не е кой знае колко заплетен, така че може и да ви свършат работа. Все пак ако минете към този вариант първо трябва да се пита дали се поемат спорове, възникнали преди да си станал техен член
• ако имахте действаща застраховка за правна защита (Rechtsschutzversicherung) можеше да се възползвате от нея, за да покриете напълно или частично разходите за адвокат, който да поеме комуникацията с наемодателя ви и да му обясни защо е по-добре да не ви тормози. Ако нямате такава застраховха е безсмислено да се прави на този етап, защото тя не започва да действа автоматично, а и мисля, че не покрива спорове, възникнали преди нейното начало.
• може да се пита в общината какви са условията за парично подпомагане при нужда от правна защита (Rechtsbeihilfe), т.е. общината да ти поеме разходите за адвоката, защото вие не можете да си го позволите. Тогава можете да се обърнете към някои от адвокатите с български език, които данни за контакт ще намериш в темата http://bgzentrum.de/index.php?topic=6.0\" rel=\"external\">Адвокати с български език в Германия
• друг вариант са безплатните консултации при адвокати. Необходимо е да намерите съответните места, които предлагат такива консултации, т.е. http://www.buendnis-gegen-menschenhandel.de/sites/default/files/anwaltliche_beratungsstellen_rlp_2013_flyer_dt.pdf\" rel=\"external\">Anwaltliche Beratungsstellen (препратката е към адресите във вашия район).

И пак да кажа - никак (ама никак!) не е лесно да бъдете изгонени от жилището. Не се плашете от заплахи или каквато и да е друга форма на натиск. Кога да напуснете жилището ще решите вие, а не някой развилнял се наемодател. Ще си кажеш сигурно \"Широко му е около врата и му е лесно да ми ги говори такива врели-некипели\". Говоря ги, защото единствения ви проблем в момента е липсата на информация за това колко добре защитени сте от закона.

Супер позитивен отговор, за който искренно ти благодаря, Крякаща тайфа!

Да допълня и аз - заедно с договора за отдаване под наем получих и два листа А4 с Hausordnung - Това са правилата, които се съгласявате да спазвате, докато живеете в сградата. Обикновено това са неща, които са логични и всеки човек с малко здрав разум би се сетил сам да прави, или да не прави. Въпреки това, има и някой неща които на пръв поглед могат да се сторят странни на средностатистическия Бай Ганьо.
Например на мен ми е забранено да извършвам всякакви ремонти по колата, било то в двора на кооперацията или на полагащото ми се парко място на улицата. За шума и купоните е ясно че не са особено желани, но в случай че ми се налага да съм \"малко-по шумен\" съм длъжен да предупредя всички живущи в сградата. Като поливате цветята, сте длъжни да се съобразявате с комшиите и да не им капе вода по первазите. Имам точна инструкция как, кога и по колко време да си проветрявам жилището през зимата, за да не се появи мухъл.
В общи линии много се забавлявах докато чета този документ, но пък и разбрах защо Германия е по-уредена държава от \"Kleta MAIKA BALAGARIA\".

Здравейте! И аз имам един въпрос. До скоро учих в университет в Германия,но ми се наложи да се прибера обратно в България. Всичко трябваше да стане много на бързо, така че директно се прибрах. Същевременно бях на квартира в Германия за това разговарях с хазяина ми и го уведомих,при което той отговори,че договорът трябва да бъде прекратен с тримесечно предизвестие, но мога да се изнеса по-рано, а той ще си търси Nachmieter. Но моя договор си течал все още.Тоест независимо къде живея,трябва в продължение на три месеца да плащам наема на квартирата,която всъщност не използвам.Поради финансови причини обаче нямаше как да му изплатя тези пари.Всъщност до този момент е платен само наемът за месец октомври.Въпросът ми е възможно ли е хазяинът ми да повдигне дело срещу мен за останалите пари,които не са изплатени.И ако е възможно,то каква е процедурата,имайки предвид,че той не разполага с моят сегашен адрес.Благодаря предварително за отговора!

Цитат на: lkpd date=1461599061

Здравейте! И аз имам един въпрос. До скоро учих в университет в Германия,но ми се наложи да се прибера обратно в България. Всичко трябваше да стане много на бързо, така че директно се прибрах. Същевременно бях на квартира в Германия за това разговарях с хазяина ми и го уведомих,при което той отговори,че договорът трябва да бъде прекратен с тримесечно предизвестие, но мога да се изнеса по-рано, а той ще си търси Nachmieter. Но моя договор си течал все още.Тоест независимо къде живея,трябва в продължение на три месеца да плащам наема на квартирата,която всъщност не използвам.Поради финансови причини обаче нямаше как да му изплатя тези пари.Всъщност до този момент е платен само наемът за месец октомври.Въпросът ми е възможно ли е хазяинът ми да повдигне дело срещу мен за останалите пари,които не са изплатени.И ако е възможно,то каква е процедурата,имайки предвид,че той не разполага с моят сегашен адрес.Благодаря предварително за отговора!

Написано по този начин, думите Ви на мен ми звучат като:
\"Здравейте! Наруших договора си за наем в Германия и дължа пари. Укрил/а съм се, но не съм сигурен/на доколко добре. Кажете ми има ли начин да ме намерят зад граница и да си вземат каквото им се полага?\"
Вие ... сериозно ли?! /въпросът ми е риторичен/

Здравейте,желая да ви запитам по един казус. Скоро една моя приятелка напуска окончателно квартирата си в Мюнхен. Възможно ли е да се прехвърли на мое име като наемател,без да се извършват козметични ремонти?
И втори въпрос: Възможно ли е като уведоми фирмата за напускането си,а тя ме преложи пред тях като нов наемател да ме пренебрегнат и да назначат\"техни хора\" сле нейното посочване?

Благодаря предварително.

Цитат на: ceco_kolev date=1478692559

Здравейте,желая да ви запитам по един казус. Скоро една моя приятелка напуска окончателно квартирата си в Мюнхен. Възможно ли е да се прехвърли на мое име като наемател,без да се извършват козметични ремонти?
И втори въпрос: Възможно ли е като уведоми фирмата за напускането си,а тя ме преложи пред тях като нов наемател да ме пренебрегнат и да назначат\"техни хора\" сле нейното посочване?

Благодаря предварително.

Здравейте ceco_kolev,

по отношение на реновирането на обекта преди предаването му на следващия наемател, всичко е въпрос на договорка. От значение са също така що за фирма е този наемодател, както и наличието на специфични регионални регламенти. В общия случай това не е проблем и договорките могат да бъдат бъдат индивидуално напасвани. Колкото по-малка е фирмата-наемодател, толкова по-гъвкаво може да се действа.

По втория въпрос - нейната препоръка не ви носи особени предимства. Колкото по-голяма е фирмата, толкова по-незначително ще бъде мнението й. Ползата е единствено за нея, защото ако намери наемател, който да бъде харесан от наемодателя й, тя може да напусне жилището преди края на 3-те месеца предизвестие. Така че неизвестното е дали наемодателят ще ви хареса като следващ наемател. Направената от жената препоръка по никакъв начин не го задължава и не ви дава предимство. Други са критериите, които са определящи.

Подгответе се добре, за да се представите в желаната светлина и е много вероятно да спечелите обекта (явно е атрактивен). Желая ви успех!

Здравейте! Имам един въпрос.Във сключения договор за квартира пише че е 42кв. м, но релно площа на квартирата била 58кв,по думите на наемодателя това се е правило за да не плаща по голям данък! Ще сам ви благодарна ако ме информирате малко по въпроса защото почвам да мисля че може да сме прецакани, бих искала да знам првят ли такива неща сопствениците ??

 

 

Здравейте, имам един въпрос надявам се някой да ми даде съвет. Над нас се нанесоха двама родители с ЧЕТИРИ деца. Проблемът е , че от тогава в нас не се седи някакъв кошмар е тичане, скачане, пищене, тряскане с две думи ужас. Моят син е малак иска да спи на обяд обаче няма шанс. Въпросът ми е следният жилището е много малко около 50 квадрата, което доколкото съм запозната е малко за 6 човека, мога ли да писна жалба в някоя институция която да вземе мерки? Моля даите съвет.

Здравейте lor4et0,

случаят ми е много добре познат, само че аз и семейството ми бяхме на два пъти от другата страна на барикадата, т.е. искаха да изгонят нас. Това не ми пречи да ви дам някои съвети, защото кой е крив и кой прав, ще преценят други хора.
Ако се задържите през следващите днi между нас, ще ви обясня това-онова
ПП: имам два важни въпроса - какъв тип е строежът на сградата (бетон или гредоред) и дали сте собственици на апартамента или сте под наем.