Договор за наем на жилище в Германия

[Danny]

Договор за наем на жилище в Германия

Oт: Женя Димитрова

Права и задължения при сключване на договор за наем на жилище според немското законодателство.

Нормативната уредба се намира във втората книга от Германския граждански законник (Bürgerliches Gesetzbuch, съкратено: BGB, или тук ГГЗ) и в частност §§ 535 - 580 ГГЗ. Според § 535 ГГЗ с договора за наем наемодателят се задължава да предостави на наемателя определената вещ за даден срок, като тя трябва да бъде в такова състояние, което отговаря на ползуването, за което е наета. Наемателят от своя страна се задължава да плаща на наемодателя определената в договора цена. Ако в момента на предаването дадената вещ има такива недостатъци, които пречат на нейното използване според договора, или ако по време на договора се появят такива недостатъци, то наемателят не е длъжен да плаща наем за периода, в който дадената вещ е неизползваема. Сключването на договор за наем на жилище е специално регулирано в §§ 549- 577 ГГЗ. Обикновено договорът за наем на жилище в Германия съдържа следните атрибути:

Стойност на наема или така нареченото "Kaltmiete". В него е включена само цената на жилището без допълнителните разходи.

Допълнителни разходи за комунални услуги (Nebenkosten – отопление, ток, вода, такса отпадък и др.) - те, заедно с наема, образуват крайната цена ("Warmmiete")( Трябва да се отбележи, че разходите за ток, вода и отопление се договарят, не винаги са включени в цената. бел.: Даниела Узунова )

Парична гаранция (Kaution) – обикновено, но не законно регламентирано, паричната гаранция е удвоеният наем без допълнителните разходи, т.е. ако така нареченото "Kaltmiete" e 500 евро, гаранцията, която трябва да се заплати първоначално, ще бъде 1000 евро. Максималната сума, която може да поиска наемодателят, е три наема. Тези пари се дават на наемодателя при сключване на договора. След изтичане на договора наемодателят е задължен да върне паричната гаранция на наемателя в пълната и стойност в случай, че жилището се предаде в точно същото състояние, в което е наето.

Козметичен ремонт (Schönheitsreparaturen) - Това са ремонти за отстраняване на щети, възникнали при ежедневната употреба на жилището според договора, като например пребоядисването на стени. Обикновено в договора е регламентирано през какъв период от време наемателят е задължен да извършва козметични ремонти.

Срок на договора (Dauer) - Договорите за наем на жилище могат да бъдат сключени за определен период от време или безсрочно.

Срок за разтрогване на договора (Kündigungsfrist) - Разтрогването на договора трябва да бъде в писмена форма. Стандартният срок за разтрогването на договора е минимум 3 месеца (§ 573c ГГЗ). При продължителност на договора повече от 5 или 8 години срокът се удължава съответно с по още 3 месеца. Наемодателят може да прекрати договора само ако има основателна причина. Такава има, когато o наемателят не изпълнява своите задължения по договора o наемодателят иска да използва жилището за себе си или свои роднини и др.

Спазване на определен ред в жилищната сграда (Hausordnung) - В договора обикновено има и включени клаузи, които определят взаимоотношенията между отделните наематели, както и използването на общите помещения.

Посещение на жилището от наемодателя - Наемодателят има право да посети даденото от него под наем жилище при предварително предупреждение и уговорен ден и час.

Смяна на наемодателя - Ако даденото под наем жилище бъде купено от трето лице, то това лице заема мястото на досегашния наемодател и има същите права и задължения към наемателя.

Преотдаване под наем

Наемателят от своя страна може сам да отдаде наетото от него жилище под наем (§§ 540, 553 ГГЗ). В този случай наемателят се превръща с наемодател на новия наемател. Такива договори обикновено се сключват, когато първият наемател иска да даде част от наетото от него жилище под наем или когато при временно отсъствие не желае да оставя жилището празно. Задълженията му към наемодателя остават непроменени. Много често чрез клаузи в договора бива изключено правото на наемателя да преотдава жилището под наем. Според § 553 ГГЗ обаче такива клаузи са невалидни, освен ако наемателят няма основателна причина на откаже (§ 553 I 2 ГГЗ).

Писмена форма на договора

Писмената форма не е задължителна при сключването на договори за наем на жилища. Ако обаче договор, който важи за повече от една година, не е сключен писмено, се счита за безсрочен - § 550 ГГЗ.

Авторката на тази статия е студент по право в четвърти курс в университет Лудвиг Максимилиян Мюнхен и стажант в Правна кантора Русков и Колеги.

[Росен Арабаджиев]

Много често при кандидатстване по обява за жилище в някое от големите населени места ще ви се случи да получите отказ, защото площа на жилището уж била недостатъчна за броя членове на вашето семейство. Най-често този аргумент се използва от посредника (Makler) като елегантен намек, че просто сте нежелани, защото сте емигранти, или защото сте с малки деца, или и двете.

Истината е, че федералните провинции си имат нормативни актове, които действително определят някаква минимална площ, която трябва да бъде осигурена на всеки един от живущите, но тя съвсем не е толкова голяма, че да бъде непосилно за новопристигнало семейство с деца да вземе апартамент на приличен наем (т.е. с не много голяма квадратура).

Ето няколко такива правилника за информация:

Hamburgisches Wohnraumschutzgesetz, § 7 Belegung (за Хамбург)

Wohnungsaufsichtsgesetz - WoAufG Bln, § 7 Belegung (за Берлин)

Wohnungsaufsichtsgesetz, § 9 Überbelegung (за Nordrhein-Westfalen)

За да не ви правят на маймуни е добре да сте подготвени със съответните цифри или просто ако сте с деца да не ги обявявате при огледа на жилището. След като успеете да го наемете се нанасяте с децата (стига все пак да не нарушавате изискването за минимална площ на човек за вашия район) и никой не може да ви пипне.

[ptpetrova]

Моля, който е запознат да помага.

Става дума за договор за пренаемане, по който наш наемодател е настоящ работодател на съпруга ми. От 1 декември се прекратява трудовият договор, но от тогава работодателят настоява да освободим и наетото от него жилище. Интересувам се дали имам право аз и семейството ми да останем в жилището?

Имаме договор за пренаемане, в който пише, че е безсрочен, плащаме си всеки месец наема, нямаме намерена друга квартира и сме с дете. Нямаме и никакво писмено предизвестие от негова страна.

Интересува ме законът какво предвижда в подобни случаи? Ако има право да ни изгони от квартирата, а до тогава нямаме друга, на улицата ли оставаме? В договора няма клауза, че квартирата трябва да се освободи, след като работникът вече не работи за наемодателя ни.

[Росен Арабаджиев]

Моля, който е запознат да помага.

Става дума за договор за пренаемане, по който наш наемодател е настоящ работодател на съпруга ми. От 1 декември се прекратява трудовият договор, но от тогава работодателят настоява да освободим и наетото от него жилище. Интересувам се дали имам право аз и семейството ми да останем в жилището?

Имаме договор за пренаемане, в който пише, че е безсрочен, плащаме си всеки месец наема, нямаме намерена друга квартира и сме с дете. Нямаме и никакво писмено предизвестие от негова страна.

Интересува ме законът какво предвижда в подобни случаи? Ако има право да ни изгони от квартирата, а до тогава нямаме друга, на улицата ли оставаме? В договора няма клауза, че квартирата трябва да се освободи, след като работникът вече не работи за наемодателя ни.

Много неприятна за коментиране тема. Непланираната смяна на жилище винаги е свързана с проблеми. За щастие немското законодателство определено е направено в подкрепа на наемателя и неговите права са много силно защитени.

Преди да продължим с коментарите е добре да се уточни за какъв тип пренаемане (Untermiete) на жилище става въпрос. Най-общо нещата се свеждат до следните три ситуации:

  •  договорът за пренаемане е безсрочен (unbefristet) и основният наемател преодстъпва цялото жилище и не използва част от него

  •  договорът за пренаемане е безсрочен (unbefristet), като основният наемател преодстъпва само част от жилището и продължава да използва друга част от него.

  •  договорът за пренаемане е за точно определен период (befristet)

Предполагам, че в твоя случай става въпрос за първия вариант, но все пак моля за уточнение.

До скоро ...

[ptpetrova]

За първия вариант става на въпрос. Наемодателите твърдят обаче, че договорът ни бил фалшив.

[Росен Арабаджиев]

За първия вариант става на въпрос. Наемодателите твърдят обаче, че договорът ни бил фалшив.

Значи имаме варианта некоректен и в същото време не много запознат с правилата работодател/наемодател. Щом става въпрос за първия вариант, тогава от жилището могат да ви изгонят много трудно, дори и да ви пуснат предизвестие. Тази история с невалидния договор ми прилича повече на истерия от негова страна.

Ето така стоят нещата:

• при вашия вариант на пренаемане на жилището (дадено ви е цялото жилище) основният наемател (Hauptmieter), който вие го е преотстъпил не се ползва с никакви привилегии по отношение на периода на предизвестие. Важи общото за цяла Германия правило от 3 месеца предизвестие, като предизвестието влиза в сила от даден месец, ако е дадено до 3-то число на месеца. Ако е пуснато след това, трите месеца започват да се броят от следващия месец
  
• в немското законодателство правата на наемателя са много силно защитени и вариантите да ви извадят от това жилище са или вие сами да решите да си тръгнете или да направите тежко престъпление. Факт е, че дори и няколко месеца да не плащате наем, пак не е толкова лесно да ви изгонят
  
• в никакъв случай не плащайте нищо повече на ръка и не подписвайте никакви документи, преди да сте се консултирали с някой за тяхното естество.
  
• на всяко получено писмо от наемодателя трябва незабавно да се връщат писмени мотивирани възражения. Такива отговори е най-добре да се подготвят от професионалисти - адвокати или консултанти.

Без правна помощ в така възникналата ситуация трудно можете да се оправите.

Ето какво може да се направи:

• ако сте записани в местната организация за защита на наемателите (Mieterbund) срещу годишната такса от около 30-40 евро получавате от тях правна помощ. Предполагам, че не сте записани но споменавам този вариант само за информация. Това е най-евтиния вариант, но консултантите там не са кой знае какви специалисти. В интерес на истината обаче и вашият случай не е кой знае колко заплетен, така че може и да ви свършат работа. Все пак ако минете към този вариант първо трябва да се пита дали се поемат спорове, възникнали преди да си станал техен член
  
• ако имахте действаща застраховка за правна защита (Rechtsschutzversicherung) можеше да се възползвате от нея, за да покриете напълно или частично разходите за адвокат, който да поеме комуникацията с наемодателя ви и да му обясни защо е по-добре да не ви тормози. Ако нямате такава застраховха е безсмислено да се прави на този етап, защото тя не започва да действа автоматично, а и мисля, че не покрива спорове, възникнали преди нейното начало.
  
• може да се пита в общината какви са условията за парично подпомагане при нужда от правна защита (Rechtsbeihilfe), т.е. общината да ти поеме разходите за адвоката, защото вие не можете да си го позволите. Тогава можете да се обърнете към някои от адвокатите с български език, които данни за контакт ще намериш в темата Адвокати с български език в Германия
  
• друг вариант са безплатните консултации при адвокати. Необходимо е да намерите съответните места, които предлагат такива консултации, т.е. Anwaltliche Beratungsstellen (препратката е към адресите във вашия район).

И пак да кажа - никак (ама никак!) не е лесно да бъдете изгонени от жилището. Не се плашете от заплахи или каквато и да е друга форма на натиск. Кога да напуснете жилището ще решите вие, а не някой развилнял се наемодател. Ще си кажеш сигурно "Широко му е около врата и му е лесно да ми ги говори такива врели-некипели". Говоря ги, защото единствения ви проблем в момента е липсата на информация за това колко добре защитени сте от закона.

[ptpetrova]

Супер позитивен отговор, за който искренно ти благодаря, Крякаща тайфа!

[electrified]

Да допълня и аз - заедно с договора за отдаване под наем получих и два листа А4 с Hausordnung - Това са правилата, които се съгласявате да спазвате, докато живеете в сградата. Обикновено това са неща, които са логични и всеки човек с малко здрав разум би се сетил сам да прави, или да не прави. Въпреки това, има и някой неща които на пръв поглед могат да се сторят странни на средностатистическия Бай Ганьо.

Например на мен ми е забранено да извършвам всякакви ремонти по колата, било то в двора на кооперацията или на полагащото ми се парко място на улицата. За шума и купоните е ясно че не са особено желани, но в случай че ми се налага да съм "малко-по шумен" съм длъжен да предупредя всички живущи в сградата. Като поливате цветята, сте длъжни да се съобразявате с комшиите и да не им капе вода по первазите. Имам точна инструкция как, кога и по колко време да си проветрявам жилището през зимата, за да не се появи мухъл.

В общи линии много се забавлявах докато чета този документ, но пък и разбрах защо Германия е по-уредена държава от "Kleta MAIKA BALAGARIA".

[lkpd]

Здравейте! И аз имам един въпрос. До скоро учих в университет в Германия,но ми се наложи да се прибера обратно в България. Всичко трябваше да стане много на бързо, така че директно се прибрах. Същевременно бях на квартира в Германия за това разговарях с хазяина ми и го уведомих,при което той отговори,че договорът трябва да бъде прекратен с тримесечно предизвестие, но мога да се изнеса по-рано, а той ще си търси Nachmieter. Но моя договор си течал все още.Тоест независимо къде живея,трябва в продължение на три месеца да плащам наема на квартирата,която всъщност не използвам.Поради финансови причини обаче нямаше как да му изплатя тези пари.Всъщност до този момент е платен само наемът за месец октомври.Въпросът ми е възможно ли е хазяинът ми да повдигне дело срещу мен за останалите пари,които не са изплатени.И ако е възможно,то каква е процедурата,имайки предвид,че той не разполага с моят сегашен адрес.Благодаря предварително за отговора!

[danail]

Преди 1 час, lkpd написа:

Здравейте! И аз имам един въпрос. До скоро учих в университет в Германия,но ми се наложи да се прибера обратно в България. Всичко трябваше да стане много на бързо, така че директно се прибрах. Същевременно бях на квартира в Германия за това разговарях с хазяина ми и го уведомих,при което той отговори,че договорът трябва да бъде прекратен с тримесечно предизвестие, но мога да се изнеса по-рано, а той ще си търси Nachmieter. Но моя договор си течал все още.Тоест независимо къде живея,трябва в продължение на три месеца да плащам наема на квартирата,която всъщност не използвам.Поради финансови причини обаче нямаше как да му изплатя тези пари.Всъщност до този момент е платен само наемът за месец октомври.Въпросът ми е възможно ли е хазяинът ми да повдигне дело срещу мен за останалите пари,които не са изплатени.И ако е възможно,то каква е процедурата,имайки предвид,че той не разполага с моят сегашен адрес.Благодаря предварително за отговора!

Написано по този начин, думите Ви на мен ми звучат като:

"Здравейте! Наруших договора си за наем в Германия и дължа пари. Укрил/а съм се, но не съм сигурен/на доколко добре. Кажете ми има ли начин да ме намерят зад граница и да си вземат каквото им се полага?"

Вие ... сериозно ли?! /въпросът ми е риторичен/

[ceco_kolev]

Здравейте,желая да ви запитам по един казус. Скоро една моя приятелка напуска окончателно квартирата си в Мюнхен. Възможно ли е да се прехвърли на мое име като наемател,без да се извършват козметични ремонти?
И втори въпрос: Възможно ли е като уведоми фирмата за напускането си,а тя ме преложи пред тях като нов наемател да ме пренебрегнат и да назначат"техни хора" сле нейното посочване?

Благодаря предварително.

[Росен Арабаджиев]

На ‎11‎/‎9‎/‎2016 at 12:55, ceco_kolev написа:

Здравейте,желая да ви запитам по един казус. Скоро една моя приятелка напуска окончателно квартирата си в Мюнхен. Възможно ли е да се прехвърли на мое име като наемател,без да се извършват козметични ремонти?
И втори въпрос: Възможно ли е като уведоми фирмата за напускането си,а тя ме преложи пред тях като нов наемател да ме пренебрегнат и да назначат"техни хора" сле нейното посочване?

Благодаря предварително.

Здравейте ceco_kolev,

по отношение на реновирането на обекта преди предаването му на следващия наемател, всичко е въпрос на договорка. От значение са също така що за фирма е този наемодател, както и наличието на специфични регионални регламенти. В общия случай това не е проблем и договорките могат да бъдат бъдат индивидуално напасвани. Колкото по-малка е фирмата-наемодател, толкова по-гъвкаво може да се действа.

По втория въпрос - нейната препоръка не ви носи особени предимства. Колкото по-голяма е фирмата, толкова по-незначително ще бъде мнението й. Ползата е единствено за нея, защото ако намери наемател, който да бъде харесан от наемодателя й, тя може да напусне жилището преди края на 3-те месеца предизвестие. Така че неизвестното е дали наемодателят ще ви хареса като следващ наемател. Направената от жената препоръка по никакъв начин не го задължава и не ви дава предимство. Други са критериите, които са определящи.

Подгответе се добре, за да се представите в желаната светлина и е много вероятно да спечелите обекта (явно е атрактивен). Желая ви успех!

[kamiberfo]

Здравейте! Имам един въпрос.Във сключения договор за квартира пише че е 42кв. м, но релно площа на квартирата била 58кв,по думите на наемодателя това се е правило за да не плаща по голям данък! Ще сам ви благодарна ако ме информирате малко по въпроса защото почвам да мисля че може да сме прецакани, бих искала да знам првят ли такива неща сопствениците ??

 

 

Редактирано 16 Декември, 2016 от kamiberfo

[lor4et0]

Здравейте, имам един въпрос надявам се някой да ми даде съвет. Над нас се нанесоха двама родители с ЧЕТИРИ деца. Проблемът е , че от тогава в нас не се седи някакъв кошмар е тичане, скачане, пищене, тряскане с две думи ужас. Моят син е малак иска да спи на обяд обаче няма шанс. Въпросът ми е следният жилището е много малко около 50 квадрата, което доколкото съм запозната е малко за 6 човека, мога ли да писна жалба в някоя институция която да вземе мерки? Моля даите съвет.

[Росен Арабаджиев]

Здравейте lor4et0,

случаят ми е много добре познат, само че аз и семейството ми бяхме на два пъти от другата страна на барикадата, т.е. искаха да изгонят нас. Това не ми пречи да ви дам някои съвети, защото кой е крив и кой прав, ще преценят други хора.

Ако се задържите през следващите днi между нас, ще ви обясня това-онова

ПП: имам два важни въпроса - какъв тип е строежът на сградата (бетон или гредоред) и дали сте собственици на апартамента или сте под наем.

Редактирано 18 Март, 2017 от Крякащата тайфа

[Stanislava Ilieva]

Здравейте!

Имам следният въпрос: от 10.07.2017г. имаме сключен договор за наем на жилище в Бад Хомбург (Хесен). В Rathause  няколко пъти ни връщат за допълнителни формуляри и в крайна сметка ме информираха, че могат да регистрират мен и съпруга ми сега, а децата - само срещу представени оригинални лична карта и паспорт (едното е на 16 години, а другото на 12). Обясних, че децата и респективно оригиналните им документи са в България през ваканцията и представих копия от документите, но ми отказаха. Децата са вписани като имена във формуляра от наемодателя, с който декларира кой ще живее в жилището. Ще имам ли проблем да ги регистрирам когато пристигнат тук на по-късен етап. Остава въпроса и с това, че не мога да ги запиша в училище без регистрацията. Моля за съвет! Благодаря!

Редактирано 12 Юли, 2017 от Stanislava Ilieva

[Николая]

Здравейте!
Предстои ни заминаване за Германия, тоест първо мъжът ми ще замине, защото започва там работа, в Берлин, и след това като намери жилище и ние с децата също. 
Като гледаме обявите за жилищата един от изискваните документи е MIETSCHULDENFREIHEITSBESCHEINIGUNG. Ние в момента живеем в София в собствено жилище, което е на мое име и е придобито преди брака.
Въпросът ми е в такъв случай, след като не сме живяли под наем последните месец/години, трябва ли да представим преведен нотариален акт? 
И също така нотариалният акт е на мое име, а не на името на съпруга ми. Дали пак биха го признали, ако той например приложи към това и акт за сключен граждански брак?
Ще се радвам да получа съвети от хора, които са минали вече по този път.

Благодаря!
Хубав ден на всички!

Редактирано 13 Юли, 2017 от Николая

[Iliana Koceva]

     Здравейте и от мен. Вече цял час се ровя из форума и съм сигурна ,че когато не ми трябваше тази информация я срещнах някъде тук,но сега е неоткриваема. И понеже почвам да се съмнявам ,дали пък беше тук ,ще задам това ,което ме интересува в тази тема,защото ми се стори най-подходящо. Преместих се от август миналата година да живея в квартирата на съпругът ми,която представлява огромна къща и законно е наета от българската фирма,към която той работи на български трудов договор. В цялата тази огромна къща живеем 7 души,като адресно регистрирани са само преките двама шефове на фирмата и аз.Договорът за наем на къщата не съм виждала лично,но знам че е сключен между наемодателят-германец и останалите двама регистрирани.Лично германецът ми попълни необходимият документ за регистрация в общината и моят контакт с него започна и свърши до тук.Наемът събираме всички по равно, и се предава на хазяина  на ръка срещу съответните разписки ,разбира се Дори аз съм го предавала 2 пъти..Досега не ми е трябвал никакъв документ, всичко е на добросъвестни начала,но сега вече ми дотрябва- документ  с размерът на наемът ми за месец.

Тук срещнах понятието unbefristet, но ми трябва малко повече информация. Предполагам,че трябва да сключа някакъв поддоговор за наемане на част от къщата.От къде се взима съответния формуляр и трябва ли да се регистрира после някъде или е като основният договор-попълнен и подписан между мен и прекият шеф на моят мъж? Ще бъда благодарна за повечко информация относно този казус? Благодаря предварително на всички отговорили!

[Росен Арабаджиев]

Списък с важни точки, които трябва да са обхванати от договора за наем

• В договорът за наем посочен ли е пълният адрес на наемодателя?
   
• Споменато ли е точното разположение на наемания обект, както и прилежащите към него допълнителни помещения (мазе, таванско помещение, гараж и др.)?
   
• Коректно ли е посочена площта на апартамемента. Тук трябва да се обърне особено внимание при наличие на балкон и площи под скосени тавани, защото тяхната площ трябва да бъде намалена по специална схема.
   
• Използването на двор/градина включено ли е в договора за наем?
   
• Разгледан ли е въпросът с паркирането на личния автомобил? Това е важно, когато местата за паркиране се заплащат или се изисква специално разрешително.
   
• Съответства ли наема на състоянието на жилището и района, в който то се намира? Предвижда ли се увеличаване на наема през следващите няколко години (има ли клаузи за Staffelmiete или Indexmiete)? Особено трябва да се внимава, когато цената на жилището е много по-ниска от средната цена за района (за сравнение може да се използва т.нар. Mietspiegel за съответния град/район).
   
• Приложими ли са към жилището правилата за т.нар. Mietpreisbremse? Апартаментът в такъв район ли е?
   
• За срочен (befristetet) или безсрочен (unbefristeten) наем става въпрос?
   
• Съдържа ли договорът за безсрочен наем някакво индивидуално допълнително споразумение, според което наемателят няма право да прекрати договора (Kündigungsrecht) за определен период от време, по-голям от обичайните три месеца?
   
• Какви допълнителни разходи (Nebenkosten) са включени в договора за наем?
   
• Има ли клауза, която забранява отглеждането на домашни любимци?
   
• Включена ли е възможността за по-бързо прекратяване на договора, ако наемателят намери веднага следващ потенциален наемател?
   
• Кой заплаща дребните ремонти (Kleinreparaturen) и до какъв размер?
   
• Предвидено ли е право на наемодателя за достъп до жилището, след предварително уведомяване от негова страна?
   
• Има ли все още дефекти (Mängel) в жилището, които наемодателят трябва да отстрани? Тези дефекти, сроковете за тяхното отстраняване и отговорното лице трябва да бъдат изрично вписани в приемно-предавателния протокол, който винаги е част от дововора за наем.
   
• Задължен ли е наемателят да извършва зимно почистване на прилежащите към сградата външни площи (алеи, тротоари, паркинги и др.)? Ако не е споменато во договора, кой прави това?
   
• Има ли отделен договор за наем на гараж или паркомясто, който може да бъде прекратен от наемодателя отделно от договора за наем на жилището?
   
• Какви са задълженията на наемателя по отношение обновяването на жилището (Renovierungsarbeiten)?
   
• Има ли право наемателят да използва жилищното пространство с търговска цел?
   
• Съществува ли възможността наемателят да отдава под наем част или цялото жилище (Untervermietе / Zwischenmiete) при едно негово по-дълго отсъствие?
   
• Взето ли е предвид, че ако жилището се намира в сграда, в която живее и самият собственик, който има в сградата не повече от 2 апартамента, наемодателят има право на по-бързо и улеснено прекратяване на договора за наем?
   
• При частен наемодател - касае ли се за недвижим имот, който наемодателят може да поиска да използва от даден момент за сосбтвени нужди (т.нар. право на Eigenbedarfskündigung)?
   
• Какви конструктивни промени може да прави наемателят?
   
• Необходимо ли е да се плаща депозит (Kaution)? Какви варианти за подсигуряване на наемодателя срещу некоректни наематели (Mietsicherheit) са предвидени в договора?
   
• Кой се грижи за поддръжка на градината, когато тя е включена в наема? Може ли наемателят да променя градината по свой вкус, да добавя или премахва насаждения?

 

Не са малко нещата, но са важни ...

[Renito791]

На 09/07/2015 at 16:31, Крякащата тайфа написа:

Много често при кандидатстване по обява за жилище в някое от големите населени места ще ви се случи да получите отказ, защото площа на жилището уж била недостатъчна за броя членове на вашето семейство. Най-често този аргумент се използва от посредника (Makler) като елегантен намек, че просто сте нежелани, защото сте емигранти, или защото сте с малки деца, или и двете.

Истината е, че федералните провинции си имат нормативни актове, които действително определят някаква минимална площ, която трябва да бъде осигурена на всеки един от живущите, но тя съвсем не е толкова голяма, че да бъде непосилно за новопристигнало семейство с деца да вземе апартамент на приличен наем (т.е. с не много голяма квадратура).

Ето няколко такива правилника за информация:

Hamburgisches Wohnraumschutzgesetz, § 7 Belegung (за Хамбург)

Wohnungsaufsichtsgesetz - WoAufG Bln, § 7 Belegung (за Берлин)

Wohnungsaufsichtsgesetz, § 9 Überbelegung (за Nordrhein-Westfalen)

За да не ви правят на маймуни е добре да сте подготвени със съответните цифри или просто ако сте с деца да не ги обявявате при огледа на жилището. След като успеете да го наемете се нанасяте с децата (стига все пак да не нарушавате изискването за минимална площ на човек за вашия район) и никой не може да ви пипне.

Здравейте , извинявайте за безпокойството . Имам един въпрос относно квартира от работодател , видях че сте отговорили на една госпожа и за това си позволих  да ви пиша . Накратко  казуса е следния : Неправомерно уволнение , неизплащане  на заплатите и задържаните часове , след което си наехме адвокат , заведохме дело и фирмата се съгласи на споразумение да ни изплати  заплатата . До тук добре , но живеем в квартирата на работодателя , още във времето на заведеното дело почнахме да си търсим нова квартира , но все удряхме на камък , защото нямахме фишове за заплати ,нямахме дори и достатъчно средства защото не ни бяха изпратени заплатите ,  договора ни изтича края на юни и така . В крайна сметка си намерихме квартира от 1 юли , но получихме писмо от адвокат че трябва да напуснем моментално и да изплатим парите които дължим . Искам да ви попитам какво мога да направя в случая и да поясня , че никога сме нямали договор за наем . Удържаха ни от заплатите по 250 € на човек , първоначално бяхме 4 човека , но другите двама напуснаха . След като получихме споразумение се опитаха да ни настанят още 4 човека , но беше по време на пандемията и ние казахме че ще се обадим в полицията как така ни настаняват чужди хора по време на корона вирус . Ще ви приложа и писмото което получихме , на което аз отговорих по емейл , какво и къде трябва да платя и също ще ми пратя отговора от имейла . Извинявайте за дългия въпрос , и ще съм ви много благодарна ако ми отговорите . Всичко добро , жив и здрав бъдете . 

[Renito791]

    

[Росен Арабаджиев]

На 10.6.2020 at 8:17, Renito791 написа:

До тук добре , но живеем в квартирата на работодателя , още във времето на заведеното дело почнахме да си търсим нова квартира , но все удряхме на камък , защото нямахме фишове за заплати ,нямахме дори и достатъчно средства защото не ни бяха изпратени заплатите ,  договора ни изтича края на юни и така . В крайна сметка си намерихме квартира от 1 юли , но получихме писмо от адвокат че трябва да напуснем моментално и да изплатим парите които дължим . Искам да ви попитам какво мога да направя в случая и да поясня , че никога сме нямали договор за наем . Удържаха ни от заплатите по 250 € на човек , първоначално бяхме 4 човека , но другите двама напуснаха.

Здравейте Renito791,

първо бързам да ви успокоя, че не е толкова лесно да ви изгонят от квартирата. Освен това до края на месец юни остават 2 седмици и няма кой да се разправя с вас за толкова малко време. Писмата от адвокатите и заплахите със съд са стандартна процедура, но едва ли ще се стигне до съд, защото на всеки адвокат е ясно, че никой съд няма да отсъди в полза на работодателя ви, който дори и да има формално право, пак не може да очаква от вас от днес за утре да си намерите нова квартира и да се изнесете.

Драматичните изxвърляния на багажи, които дават по редица предавания, се случват след месеци дела, неплащане на наем и т.н. Понеже се очертава да останете в квартирата след датата на прекратяване на взаимоотношенията, то най-вероятно ще получите сметка за плащане на наем за две седмици - това е периода от Kündigung-а до края на месец юни, когато ще напуснете.

Три съвета:
=> ако сте сключили договор за наем от 01.07.2020 е нормално да поискате ключа за новото жилище поне 1 седмица преди това. Все пак на човек му трябва време да посвърши това-онова в жилището, преди да се нанесе. Би трябвало новият ви наемодател да няма нищо против. Ако не го направи, значи не е читав.
=> непременно напишете писмо до адвокатската кантора (или намерете някой да го напише), в което първо им благодарите, че ви уведомяват и второ им казвате, че до тази и тази дата жилището ще бъде освободено. Датата я избирате вие и гледате да я спазите, защото иначе ще бъде несериозно.
=> много е жалко човек да работи и живее в Германия, а да няма писмен трудов договор, фишове от заплати, документ за регистрация на трудовия му договор и др. Искали ли сте тези неща от работодатела си? Ако да, можете ли да докажете, че сте ги искали, като покажете например електронно писмо или поне SMS?

След малко ще пиша още по темата ...

 

Редактирано 14 Юни, 2020 от Крякащата тайфа

[Renito791]

Благодаря ви за отговора , стана точно така както написахте . Получихме писма за дължими наеми за месец май и месец юни . Може би не съм се изразила правилно , ние имаме трудови договори , но нямаме договор за квартирата . Угаворката с адвоката беше , че ще ми бъде платена заплата за месец май , но уви пак не са ми я платили , отпуските също , но имаме писма за дължимите наеми , които смятам да не платя , колкото и грозно да звучи .., защото се чувствам предадена , прецакана и т.н 
Никога не съм си мислила , че това нещо може да се случи в Германия .. Уморих се от тази игра , да плащам на адвокати , да стоя без заплати и т.н .Имам неплатени отпуски и заплати , и още искат да им плащам ... Въпроса ми е , като нямам подписан договор за наем със тях , и нито в трудовия  ми договор има нещо упоменато ,мога ли и аз да не платя , така както те направиха с мен . 
Извинявайте за дългият пост и за това , че ви отнемам от времето . Благодаря ви още веднъж за всичко . 

[veronik_veronik]

 

преди 2 часа, Renito791 написа:

които смятам да не платя , колкото и грозно да звучи .., защото се чувствам предадена , прецакана и т.н 

Във форума има организации с които може да се свържете и да ви съдействат по законов път, примерно https://www.fair-arbeiten.eu/bg/article/81.wichtige-adressen.html

предполагам, че и с немския не сте много добре за да се забъркате във всичко това. Търсете законовият път, чувствата, емоциите, разочарованията ви, нямат значение. Вие сте в чужда държава, жертва на очевидно измамна схема, в която сте влезли доброволно. Адвокатските услуги са скъпи, предполагам нямате застраховка за това, така че единствения вариант са тези организации. Колкото и да са некоректни тези работодатели ги представлява адвокат.

[sabi]

преди 13 часа, veronik_veronik написа:

Във форума има организации с които може да се свържете и да ви съдействат по законов път, примерно https://www.fair-arbeiten.eu/bg/article/81.wichtige-adressen.html

Много са добри, но те също работят с адвокати, на които някой трябва да плаща..Изключение са лицата на помощи..

[veronik_veronik]

 

Преди 1 час, sabi написа:

Много са добри, но те също работят с адвокати, на които някой трябва да плаща..Изключение са лицата на помощи..

Проектът "Справедлива мобилност" е за безплатни консултации на роден език за работници от източна Европа. Вие от собствен опит ли говорите или просто предполагате? Пише го дори на български език в приложения линк и услугата е ползвана вече и работи. Освен това добавям, че при трудово правни отношения могат да се обърнат към съда и няма да плащат за целта нищо. Обикновенно още на първото дело нещата се решават, при необходимост се осигурява преводач. 

Редактирано 16 Юни, 2020 от veronik_veronik

[sabi]

Здравейте Вероник!

Не, не предполагам, а аз работя с тях. Когато имам клиенти с трудово-правни проблеми ги препращам там. Моля, не бих искала на звучи едва ли не като реклама за тях, но исках да Ви отговоря-чувствах се задължена..

Та, колегите там са компетентни и ерудирани а адвокатите, които работят с тях са на много добро ниво. По мои знания процентът на печелившите им дела от трудово-правен характер е с успеваемост над 90 %. По-голяма част от случайте се разрешават преди да стигнат съда, но тези които са вече там, както писах по-горе са с голям % успеваемост.

Консултацията в центъра им е напълно безплатна,  но стигне ли се до адвоката, лицето трябва да се обърне към съда за  Beratungshilfeschein- документ, който дава възможност на притежателя му или да ползва намаление за адвокатското възнаграждение, съдебни такси и т.н. или да бъде напълно освободено от тях. Съдът определя това според размера на доходите и разходите на лицето.Т.е. СЪДА РЕШАВА дали да плащате или не. Ако получавате социални помощи има по-голяма вероятност да се освободите от разноските, но не е гаранция, че няма да платите нищо.

 

 

Редактирано 19 Юни, 2020 от sabi

[veronik_veronik]

Благодаря ви, че ми отговорихте и дадохте още разяснение.  В крайна сметка най-важното е, че могат да получат компетентна помощ на роден език в тази организация абсолютно безплатно. Впредвид описаната от тях ситуация, друга алтернатива нямат. Ясно е, че много рядко се стига до дела и е достатъчно едно писмо за да се реши даден проблем. Работодатели са наясно, че нещата, които вършат са очевидно незаконни. Разберете ме правилно, важно, да се дава пълна информация, защото от коминтара ви, 

На 16.6.2020 at 13:35, veronik_veronik написа:

Много са добри, но те също работят с адвокати, на които някой трябва да плаща..Изключение са лицата на помощи..

остава впечатлението, че от този услуга могат да се възползват лица, които са на помощи само. Аз също се радвам, че има такава организация, мои познати ги ползваха, бяха отзивчиви, дори ходиха на лична среща, после им изпращаха писма, които те препращаха и проблемите се решиха. Ако не бяха те, незнам как щяха да се справят. Ще се радвам да споделите, още подобни положителни практики, които биха били полезни на сънародниците ни.

[Емчи Иванова]

Здравейте.

Имаме договор за жилище до септември 2021 година, но ни се налага да освободим жилището по-рано.По договор трябва да пуснем предизвестие от три месеца, но ние трябва да си тръгнем до края на месец април. Ще трябва ли да плащаме някакви неустойки? Има ли как да си тръгнем,а за сметка на наемодателя да оставим депозита? Моля,посъветвайте ме как да постъпим в този случай? 

Благодаря ! 

[Росен Арабаджиев]

преди 13 минути, Емчи Иванова написа:

Здравейте.

Имаме договор за жилище до септември 2021 година, но ни се налага да освободим жилището по-рано.По договор трябва да пуснем предизвестие от три месеца, но ние трябва да си тръгнем до края на месец април. Ще трябва ли да плащаме някакви неустойки? Има ли как да си тръгнем,а за сметка на наемодателя да оставим депозита? Моля,посъветвайте ме как да постъпим в този случай? 

Благодаря ! 

Здравейте Емчи Иванова,

ако не успеете да решите проблема по друг начин, в най-лошия случай ще трябва да си платите трите наема. След това ще трябва да чакате поне да средата на 2022 да излезе последната изравнителна сметка. След като тя излезе, може да се окаже, че е необходимо да доплащате още нещо, защото блокираният при наемодателя ви Kaution може да не покрие неговите разходи поради скоропостижното ви напускане. Kaution-ът, колкото и да е висок, не е предназначен и не може да покрие всички разходи от подобно напускане - трите наема, реновирането на жилището, евентуалното доплащане на Nebenkosten и т.н. Имайте предвид, че дължите предизвестие не само на наемодателя, но и на например на доставчика на електроенергия, телевизия, интернет, телефон, фитнес, библиотека и какво ли още не.

Ето една идея как да решите проблема по друг начин. Ако сте в населено място и район, в които жилищата са кът, просто пуснете обави, че търсите Nachmieter. Може пък да намерите такъв, който е готов да наеме жилището веднага. Тогава предизвестието от 3 месеца не играе роля. Трябва обаче и наемодателят ви да одобри намерения от вас Nachmieter.

Другият вариант е да пробвате със Sonderkündigungsrecht или дори с Fristlose Kündigung. Има определени житейски ситуации, когато човек не може да планира и трябва да напусне. Ако се оправяте с немския ще намерите съвети в интернет как евентуално да намалите времето за предизвестие до 1 месец или дори да напуснете безпроблемно без предизвестие.

Един съвет от опит: мои познати напуснаха жилището си в Германия буквално от днес за утре и се изнесоха. Kaution-ът им беше 3х наема на жилището. Не пробваха със Sonderkündigungsrecht /Fristlose Kündigung. Нещо се случи и просто събраха, каквото можаха, пуснаха ключовете в пощата на наемодателя и заминаха за Австрия.

Ето какво стана:

• наемодателят им нае фирма, която да изхвърли оставените от тях вещи в жилището
• друга фирма направи реновирането на жилището, защото по договор  те трябваше да го реновират, преди да го напуснат
• моите хора получиха фактурите за тези дейности (които не са никак евтини, когато ги правят немски фирми) на адреса си в Австрия и трябваше да ги плащат. Ставаше въпрос за няколко хиляди евро.
• от Kaution-а си не видяха нищо, защото както казах просто избягаха, без да оставят новия си адрес. А когато наемодателят има да връща пари, не е длъжен да те търси къде си се преместил, за да ти върне остатъка от Kaution-а.

[Mihaela84]

Здравей те освободих жилище под наем както е в договора с три месечно предизвестие направих освежаване боядисах изчистих варнах ключовете и след два месеца ми дойде писмо че дължа 9000€ за освежаване на апартамента от агенцията .имат ли право на това ..моля за съвет..

[Росен Арабаджиев]

преди 37 минути, Mihaela84 написа:

Здравей те освободих жилище под наем както е в договора с три месечно предизвестие направих освежаване боядисах изчистих варнах ключовете и след два месеца ми дойде писмо че дължа 9000€ за освежаване на апартамента от агенцията .имат ли право на това ..моля за съвет..

Здравейте Mihaela84,

преди всичко е важно да се изясни, дали при предаването на жилището сте правили приемо-предавателен протокол. Ако не е направен такъв или ако е направен и в него има нанесени забележки, че са установени някакви проблеми, тогава имат право да ви пратят фактура за ремонтите.

Все пак 9000€ ми се виждат страшно много. Жилището обзаведено ли беше?

До скоро ...